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去摇2万元/㎡清水房的成都人,都是怎么想的?

来源:cxy2018-11-2906661

导读一些人高唱凉凉的成都楼市,并没有一凉到底。 更真实的市场现状是,不同楼盘之间的分化正在加剧。

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被一些人高唱凉凉的成都楼市,并没有一凉到底。

更真实的市场现状是,不同楼盘之间的分化正在加剧。

比如,近期入市的摇号楼盘在价格上就呈现出冰火两重天,三圈层的大邑,有品牌开发商的项目打出4字头的四位数价格,而在中心城区,最高单价站上2万的房源也开始在冒头。

大嘴巴整理了最近入市摇号房源的最高单价数据后发现,最高单价过2万的非别墅房源,在武侯区和高新区出现的“频率”偏高。

去摇2万元/㎡清水房的成都人,都是怎么想的?


其中,上月底清水入市的凯德世纪名邸东庭,以20600元/㎡的最高单价,成为了成都摇号以来第一清水价格,直到两周后,东庭才被新开的文儒德以22923元/㎡的最高清水价超过。

意外的是,一向对价格很是敏感的成都购房者,却在凯德世纪名邸东庭推出的352套清水房源前排起了队,据成都购房通的数据,共有623人参与了项目摇号,整体摇中概率56.5%。

去摇2万元/㎡清水房的成都人,都是怎么想的?


在“高新区只能买高新区”的单区严格限购背景下,拥有“稀缺”高新房票的购房者,竟然愿意为一个清水均价2万元/㎡的高层项目排队摇号,不惜让自己的购房资格被锁定近20天,他们都是怎么想的

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带着这样的疑问,楼市大嘴巴上周末实地走访了凯德世纪名邸东庭。

从红牌楼驾车出发,经神仙树高架一条直线开上剑南大道,在天府一街路口右转,大嘴巴很快就抵达了项目售楼部,全程用时20分钟。

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进入售楼部后大嘴巴看到,现场约有五、六组购房者,一对中年夫妇在咨询售姐子女选校的问题,其他购房者或在电子大屏前了解区域,或在联网系统上查看可售房源。

对一个刚摇完号不久的项目而言,凯德世纪名邸东庭给大嘴巴的第一印象是,人气尚可

售姐告诉大嘴巴,如今来到售楼部的,大多是对项目上月摇号剩余房源有意的购房者,这些剩余房源无须摇号,只要缴纳10万诚意金登记排序,就可在剩余房源统一开盘时,按交诚意金的先后顺序选房。

“目前可供选择的户型,有91㎡套三、114㎡套四和127㎡套四,一些剩余不多的户型就看谁登记得更早了”,售姐对大嘴巴表示道。

售楼部里的电子大屏上可以看到项目区位,不过没有详细标注,大嘴巴偷了个懒,在上面简单画了几笔,大家随便看看……点开放大看更清楚。

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△项目区位图,红底楼栋为上月摇号的6、7、12号楼

大嘴巴发现,凯德世纪名邸东庭有着几个比较明显的特点。

一是周边好学校不少,从幼儿园到中学都有“贴身”款。

一街之隔是成都七中,一个十字路口外是成都墨池书院小学,在项目主入口对面,就是国际公立学校成都霍森斯小学,社区南侧还有一个川音幼儿园,将项目“包围”了起来。

二是后发“乘凉”,赶上了一个完全成熟的大源。

如今高新区发展最成熟的两个板块,就是金融城和大源,金融城偏商务些,大源生活味更浓,逛铁像寺水街喝茶晒太阳、去伊藤高新店、银泰城和鹭洲里购物吃饭、到锦城湖公园跑步,这些已成为大源居民的日常生活方式。

三是周边绿化率有点高,一半以上的公园已呈现。

项目东侧是50亩栏杆堰市政水系绿地链,水系两岸为市政公园景观;西侧还有100亩的市政坡地公园在建;南侧有一个即将建成开放的30亩市政公园,位于社区主出入口的正下方,略远一点还有2400亩的锦城公园,10分钟可达。

至于交通天府一街五横三纵的路网,恐怕高新区的购房者要远远比大嘴巴更熟悉:剑南大道、益州大道、天府大道、三环路、绕城高速等城市主干道,再加上地铁1号线和将于明年年底开通的地铁5号线(锦城湖站与项目直线距离约800米),便捷出行是没问题的。

看盘时,售姐一直建议大嘴巴到周边走一走,“去附近看一看,感受更实在”。大嘴巴也正有此意,一出项目售楼部,就立马开启了实测模式。

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△大嘴巴周边实测路线

北侧

从售楼部出来向东直行,走过的是天府一街。

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天府一街两侧,分别是凯德世纪名邸东庭和西派澜岸、公园5号,整个片区改善居住氛围较浓,目前西派澜岸主推225㎡的大套五,公园5号此前的户型,最小则是165㎡套四起步。

在天府一街,能清楚看到项目6、7号楼正加紧施工。

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据了解,项目6、7号楼的交房时间都将是在2020年底。

快到十字路口时,大嘴巴看到一条弯曲幽静的绿道将项目东侧“围”了起来,这儿就是栏杆堰水系两岸打造的市政绿地景观。

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东侧

再往前几步,在路口右转到富华北路上,就到了项目的东侧。

这条街上,最显眼的自然就是成都七中高新校区的红色校舍。

里面有初中和高中,全寄宿制管理。恰好赶上周末,学生们拖着箱包陆续返校。

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成都名校四七九中众所周知,而高新校区还是成都七中自主自办,硬件师资没话说。

以后要想就读七中高新校区初中,主要途径是通过参加摇号或艺体特长生选拔。至于高中么,不在义务教务范畴内,就不多说了。

从富华北路与盛安街交汇的十字路口看过去,项目与七中隔街相望。

另外,在这个十字路口上,还有一所公立小学成都墨池书院小学。

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南侧

转入到项目南侧的盛安街,会横跨过栏杆堰。

栏杆堰里水草历历可见,一旁散步的居民告诉大嘴巴,“这儿水质不错,常有人在这边钓鱼”。

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市政公园这头的景观绿地与此前又略有不同。

项目的12号楼,就在南侧紧靠栏杆堰市政公园的这边,外立面已全部呈现,将在明年3月左右交房。

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作为上月参与摇号的三栋楼之一,更早交房的12号楼已被买光了。

盛安街上有个川音幼儿园,是私立学校,一年学费约在3万左右,据说还要提前2年预约排队。

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和幼儿园紧挨的,是一个在建中的30亩市政公园,四周被挡板牢牢围住。

挡板上绘制的公园效果图是这样的

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大嘴巴千方百计拍到的实景图是这样的

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看来,公园内部已修得七七八八了,预计对外开放的时间也不远了。

东侧

沿着市政公园,在路口继续右转来到南华路,远远就能见到一个造型奇特的建筑。

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△成都霍森斯小学效果图/图据网络

像五角星?像涂鸦的飞机?这个让人找不出合适形容词的地方,就是最近在成都各大妈妈群、教育公号中火得不能再火的成都霍森斯小学了。

作为继蒙彼利埃小学后的成都第二所公办国际化小学,成都霍森斯小学由成都与丹麦友城霍森斯共同筹建,已于上月月底正式开学。

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△家长在成都霍森斯小学内参观/图据网络

修建投入预估1.65亿;公办小学收费标准;分区划片就近入学;引入丹麦儿童教育理念;校园建筑童话风满满……成都的虎妈猫爸很难不为此动心。

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△校园建筑“童话风”满满/图据四川升学帮

分区划片的话,凯德世纪名邸东庭未来会划入到成都霍森斯小学吗?

从位置来看,项目主出入口正对着成都霍森斯小学,只隔了一条南华路,直线距离不到20米,未来在划片上拥有就近的地理优势。

目前来看,已有凯德世纪名邸的业主子女就读成都霍森斯小学。不过划片区域每年都会有所调整,到时还是要以教育部门当年的相关公告为准。


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△图据四川升学帮

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实地看过一圈后,大嘴巴差不多也搞清了之前的疑问。

为什么600多名高新区购房者,愿意去摇一个清水均价2万元/㎡的高层项目?

原因或许正如大嘴巴在售楼部听到的那样。

“周边都起来了,吃的耍的逛的都离得近”;

“我又不是买来投资,不看重新房二手房的价差”;

“准备要娃娃,首次买房还是打算换个套三以上的”;

“小朋友开始读幼儿园了,打算先占一个学位”。

几乎每一个到现场的购房者所说,无非都是希望能在大源这样一个高成熟度板块,尽快享受到项目周边已呈现出的种种城市资源和配套,无论是公园、学位或是其他。

那么,凯德世纪名邸东庭的这些剩余房源,值不值得用掉一张高新区房票?

大嘴巴觉得,这个答案,可以从下面这几个疑问中来找。

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从价格上看,项目清水均价2万元,与周边二手房的价差不到3000元/㎡,买了有赚吗?

若是以投资为主,大嘴巴建议不考虑凯德世纪名邸东庭,想“买到即赚到”的购房者,可以去关注那些仍在大规模开发之中、城市配套有待完善,区域价值未完全呈现的新兴区域,譬如新川、皇冠湖片区、怡心湖片区。

若是以自住或子女读书为主,那至少在两方面赚到了。一是赚到了周边的优质学位,一是赚到了大源越来越少的新房。

经过10年发展,大源如今可供开发的土地相当稀缺,从2016年至今,整个大源只拍出了一宗住宅用地。

今年大源开盘的项目也只有2个,朗诗熙华府和凯德世纪名邸东庭,未来入住大源,恐怕更多要靠二手房交易实现。

2

从面积段上看,91-127㎡的剩余房源,适不适合高新购房者?

项目91㎡的套三房源,放在2016年的成都市场是没有问题的。但在如今大源改善型产品扎堆的前提下,91㎡的套三房源虽然设计紧凑实用,朝北的卧室开窗面也很大,但在整体上难免给人以面积偏小的感觉。

不过,从另一角度来看,对那些有意大源,资金预算又有限的首置或刚改购房者而言,这却是一个总价门槛不算太高的入场机会。

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尤其对于首置人群,在调控持续的大环境下,换房的周期将延长到10年左右,必须考虑到家庭人员结构的变化可能,套三起步才算是基本到位。而大源在售的套三新房,唯此一家。

同样的道理,114㎡和127㎡这两个套四户型,相较于周边动辄225㎡、165㎡的豪改大户型,在总价上更具优势,也为片区改善型换房人群提供了更多样的选择。

另外,6、7号楼91㎡房源朝向天府一街,有噪音干扰,这个问题也存在于同一条街上的西派澜岸和公园5号,不过高层项目如今普遍采用双层中空Low-E玻璃,能大幅降低噪音影响。

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高新区板块众多,房票为啥要投给大源?

买房有个基本原则,叫买熟不买生,当然投机心态除外。据此来看,高新区买房首选的两个区位,应该是金融城、大源,然后才是其他板块。

金融城的发展有目共睹,高楼林立,寸土寸金,如今片区房价已是成都之首,对多数人而言都有些“高攀不起”的感觉。

大源自2007年起开发至今,整体入住率已攀升到了75%,板块内已形成了以益州大道为界,左手生活、右手办公的高度成熟格局。而规划引导产业聚合住宅交付环境优化人口导入商业呈现消费上升这个从生变熟的过程,大源花了整整11年时间。

以大源商业来看,高新伊藤店(2011年开业)、铁像寺水街(2013年开街)、复城国际广场(2014年开业)、世豪广场(2014年开业)、银泰城(2015年开业)、鹭洲里(2017年开业),商业集中呈现是在2014年左右,片区真正呈现出烟火气息,已是开发7年之后。

高新区其他板块呢? 以新川为例。

随着去年紫境府、香璟台等一批项目的入市,新川开始进入住宅集中供应期,整体来看,新川仍处在一个持续开发的过程中,重大产业项目在建,产业人口还未完全导入、亟需大型商业配套,对于处在区域起步期的新川而言,若要达到如今大源的成熟度,乐观地讲,也尚需5年左右的时间。

那么,“要九分熟还是四分熟?”,这个选择题应该不难。

小结一下

对于在意成熟生活氛围、优良生态环境与子女教育问题的高新区首置或刚改购房者而言,目前总价182万起的凯德世纪名邸东庭值得考虑,毕竟不用摇号就能直接购买,抢先“预定”优质学位,周边资源环境配套也已是实景可见,不存在不确定性。


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